Jak oszacować wartość mieszkania?

Oszacowanie wartości mieszkaniaZastanawiasz się nad sprzedażą mieszkania, ale nie wiesz, jak to zrobić? Nie jesteś pewien co do ceny lokum? Otóż musisz wiedzieć jedno, ceny mieszkań się zmieniają i są uzależnione od wielu czynników. Zdarza się, że sama wycena mieszkania jest bardziej skomplikowana, niż mogłoby się wydawać. Jak zatem podejść do tematu i przede wszystkim… Jak oszacować wartość mieszkania?

Wycena nieruchomości

Mamy to szczęście, że możemy skorzystać z kilku sposobów wyceny mieszkania. Jednak nie ma określonego najlepszego sposobu do oszacowania wartości nieruchomości. Warto zatem skorzystać z kilku sposobów wyceny i następnie wybrać najkorzystniejszy dla nas. Pójście na skróty i wybór pierwszego lepszego sposobu czasami może wyjść dla nas niekorzystnie.

Po co dokonywać wyceny nieruchomości?

Zanim przejdziemy do omówienia wszystkich sposobów wyceny, najpierw warto odpowiedzieć sobie na pytanie, po co w ogóle wyceniać nieruchomości. Otóż pierwszą, zasadniczą kwestią, która przemawia za tym działaniem, jest sprzedaż mieszkania, domu, czy innej nieruchomości. To nie wszystko, gdyż oszacowanie wartości może przydać się również w tak banalnych rzeczach, jak chociażby zakup ubezpieczenia dla danej nieruchomości.

Odnośnie wykupu ubezpieczenia warto zapamiętać, aby nie zaniżać wartości nieruchomości, gdyż skutkiem tego może być utrata sporej ilości gotówki w ramach wypłaty odszkodowania. Wypłata np. za ewentualne szkody będzie po prostu niższa, niż być powinna, właśnie ze względu na zaniżoną wartość mieszkania.

Wycena mieszkania - poznaj sposoby na wycenę

Wyróżnia się dwie metody wyceny. Jedna to metoda bezpłatna, druga płatna. Poniżej przeczytaj więcej na ich temat.

Metoda bezpłatna

Podzielić ją można na trzy sposoby wyceny. Jak sama nazwa wskazuje, jakikolwiek sposób wybierzesz, będzie on bezpłatny.

  1. Pierwszym sposobem jest bezpłatna wycena nieruchomości online. Otóż posiłkując się siecią, możemy odnaleźć odpowiednią stronę, na której znajdziemy kalkulator do wyceny nieruchomości. Za jego pomocą, można obliczyć przybliżoną wartość. Warto pamiętać, żeby nie do końca sugerować się otrzymanymi wynikami. Jednak, jeżeli je zachowamy i porównamy z którymś sposobem z poniższych, będzie to całkiem rozsądne rozwiązanie.
  2. Drugi sposób, to przeglądanie cen ofertowych. Polega on na tym, że musimy wyszukać w sieci, czy gazetach podobne mieszkania do naszego i na tej podstawie możemy oszacować przybliżoną wartość. Warto brać pod uwagę nie tylko metraż, czy standard, ale również lokalizację. Można dodać, żeby głównie zwracać uwagę na ogłoszenia stosunkowo świeże, gdyż starsze mogą mieć już kilkukrotnie zaniżoną cenę. Co za tym idzie, możemy przez taki fakt sami wprowadzić się w błąd.
  3. Ostatnim sposobem jest śledzenie rynku nieruchomości. Ponownie można zająć się przeglądaniem oferty z prasy itp. Warto jednak śledzić ogólny rynek nieruchomości i skupiać uwagę na tym, co dzieje się aktualnie z cenami. Czy utrzymują się na jednym pułapie, rosną, a być może spadają.

Wszystkie trzy wyceny wykonujemy sami, zatem warto mieć na uwadze, że nie będą one jakoś bardzo dokładne. Najlepszym rozwiązaniem może być właśnie wykonanie wszystkich sposobów, a następnie porównanie ich ze sobą i wyciągnięcie wniosków na temat naszej wyceny.

Metoda płatna

Czas przejść do bardziej profesjonalnych rozwiązań. Tutaj mamy konkretnie dwa główne sposoby. Poniżej możesz sprawdzić, o jakie chodzi:

  1. Wycena przez specjalistę z biura agencji sprzedaży. Wiele osób korzysta z usług takich biur. Często, oferują one (nawet w cenie usług), wycenę mieszkania przez specjalistę. Osoba taka, na pewno posiada odpowiednią wiedzę na temat wycen nieruchomości, zatem jej pomoc może okazać się naprawdę trafna. Dodatkowym atutem będzie właśnie to, że wycena może być w cenie usług, a nie płatna dodatkowo!
  2. Skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy majątkowego to jedno z najlepszych rozwiązań, o ile nie najlepsze odnośnie wyceny nieruchomości. Zdecydowanie wycena taka zostanie przeprowadzona najbardziej szczegółowo, a zarazem fachowo. W dodatku jest ona bardzo wiarygodna. Rzeczoznawca majątkowy przygotowuje specjalny operat szacunkowy, czyli opinię autorską na temat wartości nieruchomości. Warto dodać, że dany operat szacunkowy stanowi również dokument urzędowy i jest on sporządzony tylko i wyłącznie w pisemnej formie. Rzeczoznawca może również dokonać opinii o cenie. Skorzystanie z pomocy takiego fachowca jest bardzo dobrym krokiem. Jeżeli chciałbyś skorzystać z pomocy rzeczoznawcy sprawdź firmę BWN. Jedynym minusem omawianego rozwiązania są koszty, jakie poniesiemy. Jednak czasami warto poświęcić te kilkaset złotych i mieć pewność, że sprzedamy mieszkanie za tyle, ile rzeczywiście jest warte.

Jak wygląda proces wyceny mieszkania przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego?

Rzeczoznawca, szacując wartość mieszkania, musi wziąć pod uwagę kilka kwestii. Są one bardzo ważne w prawidłowej wycenie.

Rozkład mieszkania i jego parametry

Przyjmuje się, że im większa powierzchnia mieszkania, tym cena będzie wyższa. Rzeczywiście przeważnie tak jest. Lecz to nie wszystko. Czasami nawet szczegóły mogą sprawić, że cena poszybuje w górę. Dla przykładu wystarczy jeżeli w kuchni będzie okno, czy jeżeli mieszkanie będzie posiadało kilka pokoi itp.

Można także wspomnieć na temat tego, że na rynku coraz bardziej cenione są oferty sprzedaży mieszkań, które posiadają dostęp do parkingu itp. Oczywiście jest również druga strona medalu. Tutaj warto wyróżnić np. lokale z pokojami przechodnimi. Takie rozwiązanie może sprawić, że wartość nieruchomości będzie niższa.

Lokalizacja

Ogromnie ważny aspekt. Lokalizacja bardzo wpływa na wartość nieruchomości. Jak można się domyślić, im w bardziej atrakcyjnym miejscu znajduje się mieszkanie, tym możemy liczyć na wyższą wycenę. Tutaj dla przykładu można podać np. mieszkania znajdujące się w centrum miasta, lub przy głównych ulicach.

Kluczowe jest również niekiedy umiejscowienie lokalu. Konkretnie chodzi o to, czy widok z okien pada na ulicę, czy być może na podwórko. To samo dotyczy balkonu jeżeli znajduje się on w lokalu.

Kondygnacja

Wycena nieruchomości nie może obejść się bez uwzględnienia kondygnacji. Chodzi konkretnie o piętro, na którym dane mieszkanie jest położone. Jako ciekawostkę można przytoczyć, że za najbardziej atrakcyjne uznaje się piętra drugie i trzecie.

Stan mieszkania

Jak można się domyślić, stan również wpływa na wartość nieruchomości. Jest to bardzo istotny aspekt, który nigdy nie może zostać pominięty. Rzeczoznawca majątkowy, który dokonuje wyceny, może wziąć również pod uwagę technologię budowlaną, na której wykonano budynek. Dodatkowo wpływ na wycenę ma data powstania budynku, rodzaj, standard wykończenia.

Inne kwestie

Aby oszacować wartość nieruchomości, rzeczoznawca może wziąć pod uwagę również inne kwestie, które mniej lub bardziej będą oddziaływać na wycenę końcową.

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę - metody wyceny

Fachowiec, wykonując swoją pracę, może zastosować jedną z kilku metod wyceny. Oto one:

  • metoda dochodowa,
  • metoda porównawcza,
  • metoda kosztowa,
  • metoda mieszana.

Pierwsza z nich polega na określeniu wartości nieruchomości, zakładając, że nabywca zapłaci cenę, której wysokość zostanie uzależniona od przewidywanego dochodu, który będzie można uzyskać z nieruchomości.

Druga metoda polega na określeniu wartości mieszkania, zakładając, że jego wartość będzie odpowiadała cenie, jaką można uzyskać za podobne mieszkania, które są przedmiotem obrotu na rynku.

Metoda kosztowa zaś, polega na określeniu wartości nieruchomości, zakładając, że dana wartość może odpowiadać kosztom jej odtworzenia. Koszty te pomniejszone są o wartość zużycia danej nieruchomości. Warto wiedzieć, że podejście to charakteryzuje się oddzielnie kosztem nabycia gruntu, jak również kosztem odtworzenia jego części składowych.

Ostatnia metoda, czyli mieszana polega na określeniu różnicy wartości nieruchomości po wykonaniu wszystkich robót, jak tez wartości kosztów danych robót, uwzględniając także zyski inwestora uzyskiwane na rynku nieruchomości podobnych.

Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę?

Koszty, jakie będziemy musieli ponieść z uwagi na pracę rzeczoznawcy, zależne są często od wyceny indywidualnej. Jednak przyjmuje się, że jest to w granicach 400-1000 złotych. Warto wiedzieć również, że na ogólne koszty związane z wyceną mogą wpłynąć różne kwestie. Do takich zalicza się np.:

  • nie do końca jasna sytuacja prawna związana z nieruchomością itp.,
  • konieczność wykonania pogłębionej analizy przez rzeczoznawcę,
  • charakter nieruchomości, który jest nietypowy,

i inne.

Co jeszcze warto wiedzieć, aby oszacować wartość nieruchomości?

Jak widać, do wyboru istnieją dwie drogi. Jedna bezkosztowa, druga taka, w której już te kosztu musimy ponieść. Każda z nich charakteryzuje się przede wszystkim jakością wyceny. Na pewno musimy wziąć pod uwagę, że metoda bezkosztowa to taka, w której poradzimy sobie sami. Jednak brak doświadczenia i często niewiedza może sprawić, że wycena zostanie wykonana niedokładnie.

Jeżeli chodzi o płatne metody, zdecydowanie trzeba oddać ukłon w kierunku usług rzeczoznawcy majątkowego. Wydając kilkaset złotych na takową usługę, możemy być pewni, że wystawienie np. mieszkania na sprzedaż nie będzie wiązało się z utratą na jego sprzedaży. Wycena taka zostanie przeprowadzona dokładnie z uwzględnieniem wielu szczegółów, co za tym idzie z wielką pewnością, będzie bardzo trafna.

Podsumowanie

Wycena nieruchomości w celu np. wystawienia mieszkania na sprzedaż to ważny punkt, którego nie można pominąć. Nikt z nas przecież nie chciałby, aby wartość mieszkania, które posiada, była zaniżona.

W celu trafnej wyceny najlepiej skorzystać z pomocy rzeczoznawcy. Jeżeli jednak chcemy sami poradzić sobie w tej kwestii, wybierając metodę bezpłatną, także będziemy mogli oszacować średnią cenę nieruchomości.

Komentarze